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    《民法典》生效后买房重点关注那些内容

     2020年已经接近尾声,距离《民法典》生效也已仅剩两周时间。那么《民法典》实施后,针对房屋买卖存在哪些变化需要我们重点关注呢?

      买房重点注意问题

      1、房屋土地使用权届满问题

      2、设定抵押的房屋买卖

      3、设有居住权的房屋买卖

      一、土地使用期即将届满的房屋慎买

      《民法典》第三百五十九条规定:住宅建设用地使用权届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规办理。从该条法律规定来看,对于住宅用地使用权续期缴纳费用的标准,并没有规定,届时需要关注相关立法文件就该问题的相关解释说明以及缴纳标准。

      众所周知,我国土地使用期限因性质不同而有所不同,住宅用地的土地使用期限是70年。因此笔者认为在新法生效后,购房者尤其是二手房买家,在购买房屋的时候除了关注房屋本身价值以外,还需要及时审查该房屋占用土地的剩余使用年限。如果未及时审查,那么购房者在未来可能还会面临一定金额的土地续期费用。

      二、设有抵押的房屋慎买

      《民法典》第四百零六条规定,在当事人不存在特殊约定的情况下,已经设立抵押权的房屋依然可以转让,但应当通知抵押权人。关于本条规定,给买房者带来的风险就是,如果买房者并未对所购房屋进行抵押权登记审查,那么其购买的房屋就可能存在已经设立的抵押权。后期抵押权人为了实现债权,依然可以对房屋进行拍卖,因此买受人在购买已经设有抵押的房产的时候,应当预见到该风险。

      相反,若我们属于不动产的抵押权人,在无特殊约定的情形下,债务人在向我们履行了通知的义务后即可转让抵押房产。这时候,如果抵押权人认为该转让行为存在损害抵押权的风险,那么抵押权人也可要求对不动产转让所得价款进行提存或者直接清偿。

      三、设有居住权的房屋慎买

      《民法典》的亮点之一就是不动产居住权的规定,所谓居住权即权利人享有的对他人房屋的占有、使用权。根据《民法典》规定可知,居住权的设立可以是有偿的,也可以是无偿的,在房屋上设立居住权的应当进行居住权登记。《民法典》对于居住权的最长设立期限并没有限制,但是居住权不能够转让与继承,简而言之,居住权的消灭只能通过如下两种方式:1、居住权人死亡;2、居住权期限届满。

      因此,房屋买卖的过程当中,买家应当仔细核查其所购买的房屋是否设有居住权,如果房屋设有居住权,那么也就意味着只要居住权没有到期,即使是房屋的所有权人也不能够入住。

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